Ev Sahiplerinin Ve Kiracıların Son Dönemde Yaşadıkları Sıkıntılar

Ülkemizde yaşanan özellikle son dönemdeki 20.01.2020 Elazığ depremi, 06.02.2023 tarihinde 9 saat arayla meydana gelen iki güçlü (Türkiye-Suriye Depremleri)  deprem akabinde pek çok taşınmaz zarar görmüştür. Gerek bu depremler ve gerekse çevre ülkelerde meydana gelen savaşlar nedeniyle iç ve dış göçler yaşanmış bunun üzerine yüksek enflasyon eklenince taşınmaz kiralarında kimsenin aklına gelmeyecek büyük artışlar meydana gelmiştir.

Yaşanan bu büyük artışları kontrol altına almak için 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan 7409 sayılı Kanun 2023 yılında da uzatılmıştır. Bu kanunun getirdiği %25 lik artış sınırının konut kiraları ile sınırlı olduğunu iş yeri olması halinde böyle bir sınırın olmadığı ve ekseriyetle kırtasiyelerden alınarak yapılan standart kira kontratlarında ÜFE-TEFE yazsa da artışın kira artışlarında uygulanabilecek en üst sınır TÜFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) olduğunu belirtiriz. Eğer kontratta özel madde olarak ayrı bir artış koyulmuş ise bu artış geçerli kabul edilecektir.

Burada bizleri sürekli arayarak soran kimselerin ısrarla iki farklı sorunu oluyor. İlk olarak kirasını %25 den fazla arttıramayacağını idrak etmiş konut sahibi arıyor ve kiracısından nasıl kurtulabileceğini uygun mazeretler üreterek soruyor. İkinci olarak ise kiracı arıyor ve mal sahibinin “ya bu kadar öde ya da çık” dediğini kendisini sürekli rahatsız ettiğini neler yapabileceğini soruyor. Bu ikinci grup içerisinde konut bulabilse çıkacak olan son derece mağdur olanlar da var kendi taşınmazını yüksek kira bedelleri ile kiralayıp kaldığı haneye fazla kira ödememek isteyen yahut aldığı maaş zamlarının küçük bir kısmını dahi kiraya yansıtmak istemeyen variyetli ve kötü niyetli olanlar da var. İş bu yazımızla okumaya pek düşkün olmadığını da bildiğimizden son derece özet bilgi vereceğiz ve çok faydalı olacağını düşünüyoruz.

1. Öncelikle mal sahibisiniz ve kiracıdan kurtulmak istiyorsunuz zira aldığınız kira geçmiş yıllarda geçiminize fayda sağlıyorken artık hiçbir eksiğinizi gidermiyor. Ne yapabilirsiniz?

Kira bedeli sürekli geç ödeniyor ise:

Bir kira dönemi içerisinde (kontratınızda yazan süre kontrat sözlü ise yıllık) iki haklı kiranın ödenmesi için ihtar çekilmelidir. Noterden yapılması ispat açısından tavsiye olunur ancak mektup yahut telgraf yoluyla da yapılabilir. İhtar eline ulaşmadan öderse olmaz. İki haklı ihtardan sonra (farklı kiralara ilişkin olmalıdır) kira mühletinin bitiminden itibaren 1 ay içinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

Kira Bedeli Ödenmiyorsa:

Yine aynı şekilde kirasını geç ödeyen yahut ÖDEMEYEN kiracı için bizim benimsediğimiz yöntem tahliye talepli icra takibi açarak kira bedelini istemenizdir. 30 gün içinde kira borcu ödenmezse taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesinde dava açılır ve tahliye kararı alınır. Unutulmamalıdır ki bu dava ve icra süreçlerinde doğan vekâlet ücretleri ve mahkeme masraflarını dava sonunda haksız çıkan kiracı ödemek durumunda kalacaktır. Avukatların kendi vekâlet alacaklarını da söke söke alacaklarını kiracıların mal sahibini yorarken dikkate alması gerekir.

NOT: 500,00-TL üzeri aylık kiraların banka yahut PTT aracılığı ile yapılması zorunludur. Aksi takdirde Mahkemece kira ödenmemiş kabul edilir. Adi yazılı belge ile yapılan ödemeler ancak bir alacak hakkı doğurabilir kira sayılmaz.

Kiracı kirayı düzenli banka kanalı ile ödüyor ise ne yapabilirsiniz?

Öncelikle 5 yılı dolduran kiralar için kira tespit davası açabilirsiniz. 5 yılı dolmamış ise kiracınızla anlaşarak kendisinden tahliye taahhütnamesi alabilirsiniz. Taahhütname el yazılı olmadı ve kiranın düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. O da olmazsa İhtiyaç nedeni ile tahliye dediğimiz müessese vardır ki ispatı oldukça zordur. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun tarafınızca kuşkuya yer bırakmayacak şekilde ispatı gereklidir. Kendisi, eşi, alt soyu(çocukları, torunları…), üst soyu (anne-babası, dede-nenesi…) veya KANUN GEREĞİ bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı gerekçe olabilir. Yani kardeşinin, yeğeninin olmaz. Önemle belirtmek isteriz ki buradaki yazı son derece özet olup muhakkak bildiğiniz ve güvendiğiniz bir avukattan hukuki yardım almalısınız.

2. Kiracısınız ve kiranızı düzenli ödüyorsunuz. Mal sahibi sizden daha yüksek bir kira artışı istiyor ve sizi sürekli rahatsız ediyorsa;

Bu durumda mal sahibi için yukarıda yazdıklarımız dikkate alındığında sizin için bir problem yoksa mal sahibi sizi çıkartamaz. Kontratın 1 yıllık yazmasının bir önemi yoktur. 10 yıldan önce sizi çıkartmak için haklı sebeplerin varlığı gerekir. 5 yıldan önce kira tespiti de açamaz. Bu durumda ona istediği hukuki yollara başvurabileceğini sizi sürekli arar ve benzeri yollarla rahatsız ederse hakkında savcılığa şikâyette bulunacağınızı söylersiniz. Bu şikâyetinizde bulunurken muhakkak bir avukata vekâletname çıkartınız. Böylelikle huzur ve sükûnunuzu bozan mal sahibi açılacak ceza davası neticesinde hiç olmasa avukatınıza 9.200,00-TL vekâlet ücreti ödemek zorunda kalacaktır.

Madde 123- (1) Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikâyeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.

3. Taşınmazı satmak kiracıyı çıkartmak için çözüm değildir. Burada önemle belirtiriz ki bir taşınmazı satın alan kişi o taşınmazın aktif ve pasiflerini de alır. Yani birikmiş kira alacakları artık devralan yeni malikin olacaktır. (yanlış anlamadınız, kendisi malı satın almadan önce birikmiş kiralar yeni satın alan mal sahibinindir)

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacı halinde; kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı şekilde bu talebini kiracıya bildirebilir. Kiracının bildirime rağmen çıkmaması halinde yeni malikin 6 ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

SONUÇ OLARAK, Ülkemizde meydana gelen enflasyon ve maaş zamları da dikkate alındığında mal sahibi ve kiracının %25 ile özel durumlarda bağlı kalmayarak bir ortak yol bulması, bu etme bulma dünyasında kul hakkından korkan vicdan sahibi okurlarımız için tavsiyemizdir. Boş hanelerin aşırı yüksek tutarlara kiraya verildiği gibi mevcut bir kısım kiraların çok düşük olması dürüst ve samimi kimselerin aşamayacağı zorluklar değildir.

     Kadir Yavuz KULUALP